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Rénovation urbaine du centre de Habay-la-Neuve

Rénovation urbaine du centre de Habay-la-Neuve

Vous l’avez sans doute vu il y a quelques semaines dans les médias, la commune de Habay s’est lancée dans une opération de rénovation urbaine concernant le centre de Habay-la-Neuve. L’opération va consister à donner l’impulsion pour les projets d’aménagement du centre de Habay-la-Neuve pour les 15 prochaines années.

Dans cette publication, vous trouverez quelques questions fréquemment posées et des propositions de réponses les plus claires possible. N’hésitez pas à prendre contact avec notre administration si vous avez une autre question ou une autre remarque.

Ce texte est mis à jour le 27.07.2021 et sera adapté et enrichi des nouvelles questions posées au cours des prochains mois.

                                                                                                                                                                                         Serge BODEUX, Bourgmestre.

1. C’est quoi une opération de rénovation urbaine ?
 

Le code du développement territorial dit ceci : « L’opération de RU est une action d’aménagement globale et concertée, d’initiative communale, qui vise à restructurer, assainir ou réhabiliter un périmètre urbain de manière à y favoriser le maintien ou le développement de la population locale, promouvoir sa fonction sociale, économique et culturelle, dans le respect de ses caractéristiques culturelles et architecturales propres.”

Il s’agit de protéger les fonctions faibles comme l’habitat et le commerce de centre-ville.

Pour se faire, la Région Wallonne permet à la commune de Habay de bénéficier de subsides de 60 à 80% pour réhabiliter ou construire des logements, créer ou améliorer des espaces verts, créer ou améliorer des bâtiments destinés au commerce ou à des activités de services, rénover l’espace public…

Une fois validée, la commune de Habay dispose de 15 ans pour réaliser tout ou partie des projets qui sont repris dans l’opération, lui permettant alors de bénéficier des subsides régionaux préétablis.

 2. Pourquoi à Habay-la-Neuve ?

Le territoire de la commune de Habay observe depuis plusieurs années un développement croissant et constant du nombre de logements, en lien avec l'enjeu démographique lié au phénomène de métropolisation (définition du concept de métropolisation ici) centré autour de la ville de Luxembourg. Cela entraîne plusieurs conséquences notables pour les habitants de la commune de Habay :

  • La demande en logements rend de moins en moins accessible le logement pour les jeunes ou les plus précarisés ;
  • La demande en logements implique une pression importante sur les services publics et les commerces présents dans le centre : le risque est que cette pression foncière transforme l’entité en cité dortoir, sans autre recours que l’utilisation de la voiture et sans lieu ni espace de vie permettant de créer du lien entre les habitants ;


A ce titre, Habay-la-Neuve constitue l’endroit idéal pour créer un effet levier permettant de garantir un cadre de vie agréable pour l’ensemble des habitants de notre commune :

  • L’existence de commerces et de services publics dans le centre permet à tous ses utilisateurs d’y trouver des avantages :

- Les habitants du centre de Habay-la-Neuve verront ainsi se créer l’opportunité de choisir un mode de vie un peu moins basé sur l’utilisation de la voiture (développement des modes de déplacements actifs sécurisés et confortables (pour les vélos et les piétons, notamment), renforcements des commerces et services) ;

- Les autres utilisateurs du centre, qu’ils soient clients, élèves, visiteurs ou encore touristes, auront accès à ce petit pôle qui permet de réaliser les achats courants ou semi-courants en évitant les grands centres (Arlon, Libramont, Luxembourg) ;

  • L’existence d’espaces publics larges et localisés dans le centre. Bien qu’ils soient aujourd’hui exclusivement dédiés au stationnement de la voiture, le développement des espaces publics du centre de Habay-la-Neuve doit permettre également de tisser le lien social entre les habitants, que se soit lors des grands évènements ou lors de petites rencontres de tous les jours.

 3. Comment en est-on arrivé au vote du Conseil sur ce projet ?

Le projet de rénovation urbaine a été lancé en 2016 par la commune de Habay, mais c’est en janvier 2019 que celle-ci a reçu un coup d’accélérateur avec la reconnaissance par le Ministre du droit de la commune de Habay d’entamer les travaux permettant de constituer un dossier de base. Depuis, plusieurs démarches ont été entamée :

  • Le recrutement d’un conseiller en rénovation urbaine ;
  • La mise sur pied d’une commission de rénovation urbaine, composée de citoyens, de représentants du Conseil communal (majorité et opposition), des représentants des associations, chargée de donnée un avis sur les projets présentés afin de le faire évoluer ;
  • La consultation d’acteurs locaux actifs au niveau du centre de Habay-la-Neuve (Culture, sport, éducation, TEC, police…) ;
  • La consultation de l’ensemble de la population de la commune de Habay, avec plus de 3000 questionnaires envoyés par la poste et près de 400 retours écrits donnant les priorités d’aménagement (modèle statistique satisfaisant avec une marge d’erreur de 5% vu le nombre important de répondant) ;
  • Pour rappel les résultats de cette enquête sont déjà disponibles sur internet à l’adresse suivante :
  • https://habay.citizenlab.co/fr-BE/projects/operation-de-renovation-urbaine-du-centre-de-habay-la-neuve-new/2
  • De nombreuses réunions de suivi avec la Région wallonne, du département de l’aménagement du territoire, du département des voiries, des représentant du ministre compétent, du Fonctionnaire délégué…
  • La récolte de données objectives (études, chiffres et statistiques de la population, comptages de stationnement…) et subjectives (ressentis des habitants et des acteurs du site) et leurs mises en perspective ;


Sur la base de cette énorme récolte et traitement de l’information, l’Auteur de projet du document, le bureau IMPACT SPRL de Bertrix, a produit un document de plusieurs centaines de pages reprenant les grandes indications du projet et proposant une proposition de scénario qui tente de donner la plus grande cohérence au niveau du périmètre.

C’est à partir de ce dossier que le Conseil communal de Habay s’est prononcé à l’unanimité le mercredi 23.06.2021 afin de permettre le lancement de la procédure de reconnaissance de l’opération auprès du Gouvernement wallon. Chacune des personnes ayant participé à l’élaboration du dossier a contribué, de près ou de loin, à la création de ce projet d’envergure pour la commune de Habay.

 4. Quels sont les projets dans l’opération ?
 

L’opération est découpée en 8 fiches, chacune localisée sur un terrain d’action différent et présentant des objectifs divers et complémentaires. A ce titre, les grands projets suivants peuvent être détaillés :

  • La création d’une salle de spectacle / centre culturel donnant sur la place Pierre Nothomb ;
  • Le réaménagement de la place Pierre Nothomb avec une partie végétale et une partie minérale :
  • La création d’une halle pour le marché et les évènements sur la place Pierre Nothomb ;
  • L’amélioration et la végétalisation des espaces publics secondaires (Espace Jean Müller, Parvis de l’église, jonction entre la rue de l’Hôtel de ville et la rue Emile Baudrux)
  • L’amélioration des cheminements piétons et vélo sur l’ensemble du site ;
  • La réhabilitation des commerces pour affirmer le caractère commercial de la rue Emile Baudrux et de la rue de l’Hôtel de ville (commerces au rez-de-chaussée et logements aux étages) ;
  • La réorganisation des sens de circulation sur plusieurs routes, en créant notamment des sens uniques, afin de permettre de dégager de l’espace pour les piétons, les vélos, le stationnement… Notamment au niveau de la rue Emile Baudrux (partie), de la rue Chantraine, de la rue d’Hoffschmidt (partie) ;
  • L’affirmation du caractère résidentiel des rues historique de l’entité (rue d’Hoffschmidt, rue Chantraine, rue de la Chapelle, rue des Préyés…) ;
  • Déplacement de l’arrêt de stationnement des bus depuis la place Pierre Nothomb vers le site du parking du Carrefour Market, avec un aménagement de ce parking afin d’assurer des connexions piétonnes vers le centre tout en maintenant un nombre de stationnements suffisant et comparable à l’existant ;
  • L’extension du centre sportif du Pachis afin permettre le développement des clubs locaux tout en ouvrant davantage de plages horaires à destination de la population habaysienne ;
  • Préservation et mise en valeur du patrimoine local, notamment la chapelle de la rue de la Chapelle, le cimetière, les murs en pierre de schiste, les escaliers au Horlé de Noé ;
  • Plusieurs projets de logements : sur le site des ateliers communaux (rue de Neufchateau / rue de Bologne) ; dans le quartier du Cimetière, dans la zone du parc (entre la rue de la Courtière et l’avenue de la Gare) ;

 

Voici ci-après un détail plus précis des différents projets :

 5. Quel est le périmètre ?
 

Le périmètre a été défini et délimité sur la base de différents critères qui peuvent être résumés comme suit :

Le périmètre de l'opération de rénovation urbaine se base, en grande partie, sur la partie centrale du territoire de Habay-la-Neuve qui présente un caractère urbain. Ce principe général est la ligne directrice de l'opération de rénovation urbaine et se développe autour de cet espace central de la manière suivante :

Le caractère urbain du centre est marqué au niveau de la place Pierre Nothomb et des rues adjacentes (rue d'Hoffschmidt, rue Chantraine, Rue Emile Baudrux, rue de la Courtière, rue de Bologne, rue de la Chapelle), il s'agit du cœur du projet. La particularité de Habay-la-Neuve est le maintien des fonctions commerciales, culturelles et sportives au centre de la localité et il s'agit là d'un axe majeur de la réflexion que le périmètre doit évidemment inclure.

Au nord du cœur de l'entité, les rues des Préyés et le quartier du Cimetière méritent une réflexion quant à leur développement futur, notamment en lien avec les enjeux de logement et leur proximité immédiate avec le centre.

A l'Est, le périmètre s'étend jusqu'au croisement des rues du Chatelet et de la rue Emile Baudrux, véritable porte d'entrée de l'entité urbaine.

Au Sud, le site s'étend depuis la rue du Paradis jusqu'aux grandes surfaces commerciales au sud : la rue du Crucifix, la rue de la Courtière ainsi qu'au niveau des potentiels fonciers et des larges espaces verts à proximité de ces grandes surfaces commerciales (Zone Est de « l'Aldi » et parc végétal en face du « GB/Carrefour »). Le périmètre se prolonge également le long de l'axe de l'Avenue de la Gare afin de déterminer l'orientation à donner à cet axe d'importance pour le quartier. Une réflexion quant à l'accessibilité du site en lien avec le maillage des modes doux et les transports publics, ainsi que sur le développement du logement en lien avec ces larges espaces vert nécessite leur inclusion au sien du périmètre.

A l'Ouest, la rue de la libération et la rue de Neufchâteau, au caractère urbain marqué ou en mutation, sont inclus au même titre que le site du service travaux communal, localisé entre la rue de Neufchâteau et la rue de Bologne, où là aussi une réflexion est à mener en termes de création de logements, à proximité du centre.

Enfin, plus en détails, le périmètre tend à inclure l'ensemble des biens situés de part et d'autre d'une même voirie, tout en se basant pour la majeure partie des limites sur le parcellaire afin de faciliter la lecture du périmètre.

En carte aérienne, cela donne ceci :

 6. Le projet est-il figé et définitif ?
 

Les bulldozers ne sont pas pour tout de suite ! Avec le schéma de rénovation urbaine, la commune s’est dotée d’un outil de réflexion sur le centre de Habay-la-Neuve. Mais pour plusieurs projets, il y a plusieurs intervenants (la commune, des propriétaires privés, des opérateurs comme le TEC ou la police…) et l’objectif est de rassembler toutes les parties prenantes à un projet pour aller dans la direction déterminée dans le schéma. Les projets tel qu’ils verront le jour seront sans doute un peu différents de ce qui est dessiné dans le schéma : ils seront le fruit du travail de conception et de développement de projet de la commune de Habay dans les 15 prochaines années. Et alors que certains projets peuvent être réalisés sans entrave par la commune (par exemple la mise en valeur des murs en pierre de schiste), d’autres projets nécessitent une coordination à plus large échelle afin de les développer.

 7. J’habite le périmètre, quelle conséquence sur mon habitation ?
 

Les propriétaires des habitations visées par un projet public ont pris contact avec la commune de Habay pour donner suite au développement du projet. Pour les autres propriétaires, le projet influera surtout sur les espaces publics : quelle place dédiée à la voiture, au piéton, à la rencontre…

Si vous avez un doute par rapport à votre habitation ou bien si vous avez un projet qui pourrait être lié au domaine public, n’hésitez pas à prendre contact avec notre administration.

 8. Au secours, on a dessiné une maison dans le fond de mon jardin !
 

Pas de panique, les propriétés privées le restent. Néanmoins, avec cet outil, vous avez la connaissance que la commune de Habay se montre favorable à la densification de votre parcelle à l’endroit du dessin. Si vous avez un intérêt personnel à le faire, par exemple financier, eh bien tant mieux ! Prenez contact avec notre administration pour évaluer ensemble les possibilités de mise en œuvre.

Si vous ne souhaitez rien faire, la commune n’a pas d’intention à ce stade de jouer au promoteur et de développer à la place du privé des projets de logements. Mais la vérité d’aujourd’hui n’est pas toujours celle de demain et qui sait si dans 15 ans, finalement, une petite maison dans le fond de votre jardin ne ferait pas vos affaires.

Pour d’autres projets plus précis, qui impliquent des projets publics (la salle de spectacle/ centre culturel, le poste de police), la commune de Habay pourra disposer de plus d’outils lui permettant de réaliser ses projets, comme le droit de préemption (droit d’acquérir en priorité un bien) ou l’expropriation (droit de forcer la vente d’un bien). Néanmoins, l’objectif de la commune avec cet outil de la rénovation urbaine est de réaliser une opération apaisée, en concertation avec l’ensemble des habitants et en évitant le recours à ce type d’outils qui laissent souvent un goût amer dans la bouche de tous.

 9. Est-ce que la commune peut m’exproprier ?
 

Théoriquement, la commune peut démarrer une procédure d’expropriation, qu’il y ait une opération de rénovation urbaine ou non. Le lancement de l’opération présentée ici ne change rien à ce niveau. Alors oui, certaines parcelles privées présentent des atouts non négligeables pour la commune de Habay mais le jeu de l’expropriation en vaut-il la chandelle ? Il s’agit tout de même d’une procédure longue et couteuse, où la commune doit prouver l’utilité d’une éventuelle expropriation tout en évaluant toutes les alternatives possibles. Il faut donc que le bien visé soit crucial dans son acquisition par expropriation, que toute tentative de négociation ait échoue, que l’enquête publique n’ait pas donné d’opposition massive au projet d’expropriation, que l’acquisition du bien soit indispensable et que les alternatives existantes ne soient pas possibles. De plus, l’expropriation n’est pas gratuite : le pouvoir expropriant doit rémunérer à hauteur d’un montant déterminé par plusieurs notaires. Pas plus, pas moins.

Vous l’aurez compris, à ce stade, il y a très peu de biens qui répondent à ces critères dans notre commune, et encore moins dans le périmètre de l’opération de rénovation urbaine. Si vous n’avez pas encore été contacté, il y a de très grandes chances que la commune n’ait pas la capacité (ni technique ni financière) d’exproprier votre bien. Et c’est tant mieux pour tout le monde.

Pour ce qui est de la question du logement, le constat est encore plus clair : le propriétaire privé d’un terrain sur lequel un projet d’urbanisation est dessiné garde la main. Soit il y trouve un intérêt et participe au développement du projet, soit il décide de vendre car son terrain présente une belle valeur en l’état, soit il décide de ne pas vendre et le projet prend alors quelques années de pause, ou alors il se fait, mais sans la personne qui décide de ne rien faire.

10. Et combien ça va nous couter tout ça ?
 

Quand on fait le calcul de l’ensemble des projets, on remarque qu’un budget de 107 923 068€ est prévu. Autant dire que jamais la commune de Habay ne disposera de cet argent lui permettant de réaliser tout elle-même.

Pour cela, elle devra compter sur des subsides de la Région wallonne, sur des financements alternatifs, des partenariats publics-privés ou bien laissera les propriétaires privés agir eux-mêmes. A ce titre, si l’opération de rénovation urbaine laisse le privé s’occuper de tout ce qui concerne le logement (création des quartiers, construction d’un petit logement par un privé dans le fond de son jardin par exemple), le budget tombe à +/- 10 à 12 millions d’euros à investir par la commune et de 16 à 20 millions d’euros par la Région wallonne si l’intégralité des projets décrits dans le document sont réalisés (il est rare de trouver des communes qui ont réalisé 100% de leur programme de rénovation urbaine…) .

En 15 ans, c’est donc au maximum 30% du budget communal qui pourrait être consacré au centre Habay-la-Neuve. Pour rappel, l’entité de Habay-la-Neuve représente près de 40% de la population de notre commune, l’opération de rénovation urbaine ne va donc pas vider les caisses de la commune pour les 15 prochaines années.

11. J’habite hors du périmètre, quelle conséquence sur mon utilisation du centre ?
 

L’objectif de l’opération est de permettre de renforcer les fonctions qui font que les gens se rendent à Habay-la-Neuve : les services publics (le Pachis, le centre culturel, les écoles…), les commerces et services (magasins, dentistes…) ainsi que l’Horeca (restaurants, bar). C’est donc un développement de la commune qui doit vous permettre de vous sentir davantage accueilli dans notre commune et de rendre le territoire adapté au service de toute la population.

Un des changements les plus visibles sera sans doute la destination des espaces publics : l’opération vise à renforcer l’offre de parking bien localisée afin de permettre de pérenniser ces commerces (par exemple). Néanmoins, certaines habitudes pourraient changer : je ne me gare plus ici mais maintenant c’est là, avant je pouvais me garer ici mais maintenant je ne peux plus. Par exemple, la place Pierre Nothomb ne comportera à terme plus de place de stationnement. En contrepartie, les zones situées à l’arrière de la place verront leur offre en parking renforcée. Le but est de toujours offrir des aménagements pour tous : la voiture, le piétons, le cycliste… Tout en permettant aux personnes de réaliser leurs projet, commercial par exemple.

 12. Quand est-ce que ça commence ?
 

Chaque année, la commune va devoir introduire des demandes de permis et des demandes de subsides afin de pouvoir lancer un projet. A ce titre, alors que certains projets pourraient être assez rapides, des vastes aménagements prendront sans doute plusieurs années. Un calendrier prévisionnel est indiqué, mais si un de vos projets nécessite des aménagements en rapport avec le domaine public, veuillez prendre contact avec notre administration pour évaluer les conséquences de chaque projet.

Vous trouverez ci-dessous le calendrier prévisionnel :

13. J’ai un commerce / une activité dans le centre, à quelles conséquences m’attendre ?


L’objectif est d’améliorer l’attractivité du site pour que les clients/patients puissent venir de manière agréable et confortable jusque dans votre établissement. A ce titre, des stationnements sont prévus (en suffisance) pour les clients à proximité des zones commerciales principales (à savoir la rue Emile Baudrux, la rue de l’Hôtel de ville et la place Pierre Nothomb).

De plus, l’idée est de permettre aux chalands de se balader le long des vitrines. Dès lors, les aménagements le long des fronts de bâtisse (des petits escaliers d’ajustement par exemple) vont peut-être devoir être adaptés. Cela fera l’objet de discussion entre la commune et vous lors de la phase de permis des travaux.

Vu que l’espace public va évoluer, des travaux seront sans doute à prévoir pendant les 15 prochaines années (pas pendant 15 ans, à des moments différents bien sûr). Il est possible que des désagréments soient perçus, notamment par exemple au niveau des stationnements pour vos clients/patients. Prenez contact avec l’administration pour évaluer ensemble la meilleure solution à trouver.

14. Je suis investisseur, comment profiter des opportunités de l’opération de rénovation urbaine ?
 

De nombreuses opportunités existent pour un large éventail de profil d’investisseurs (promoteurs, agents immobilier…) ou encore de porteurs de projets de commerces ou de services. Si vous avez un projet, le périmètre de l’opération de rénovation urbaine pourrait bien vous donner l’opportunité et le coup de pouce nécessaire à son lancement. Prenez contact avec notre administration pour pouvoir en discuter.

15.Je dois contacter la commune sur l’opération de rénovation urbaine, à qui m’adresser ?
 

Pour toute question ou pour toute demande d’informations, prenez contact avec notre administration. La commune de Habay a engagé un conseiller en rénovation urbaine dont le travail va consister à coordonner l’opération lors des 15 prochaines années. N’hésitez pas à prendre contact avec lui pour toute demande relative à ce projet :

Jean-Denis SCHUL - Conseiller en rénovation urbaine

063/41.01.58

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